Rejestracja

Koszty i opłaty

I. Podatki od wartości transakcji


W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego do ceny nieruchomości należy dodać podatek VAT (Impuesto sobre el Valor Añadido), który wynosi 10% od wartości nieruchomości. (na Wyspach Kanaryjskich analogiczny podatek wynosi 7%).

 

nieruchomości hiszpania


W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego nabywca płaci podatek od przekazania nieruchomości (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), który należy wpłacić na rzecz właściwej terytorialnie prowincji hiszpańskiej. Wartość tego podatku najczęściej wynosi 10% od wartości nieruchomości (w zależności od prowincji).

 

 

II. Opłaty dodatkowe

 

1. Opłaty notarialne wahają się w granicach 0,5-1,5% wartości nieruchomości.
Notariusz pobiera opłaty za każdy z wymienionych poniżej dokumentów. Akt notarialny kupna-sprzedaży, tj. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA-VENTA (zawierany pomiędzy kupującym i sprzedającym) oraz akt notarialny zaciągnięcia kredytu hipotecznego, tj. ESCRITURA PÚBLICA DE CRÉDITO HIPOTECARIO (pomiędzy kupującym i bankiem, jeśli nieruchomość jest finansowana za pośrednictwem kredytu hipotecznego).

 

2. Wpis do ksiąg wieczystych - ok. 500-1.000 EUR (cena podlega wahaniom w zależności od nieruchomości). Dodatkowo jeśli nieruchomość jest kupowana na kredyt opłata jest zwiększona ze względu na podwójny wpis do hipoteki nieruchomości.

 

3. Podatek skarbowy przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego oraz przy ustanawianiu hipoteki (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) wyznaczony oddzielnie przez każdą prowincję hiszpańską. Podatek ten wnosi od 0,5% do 1,5% wartości nieruchomości oraz od 0,5% do 1,5% wartości hipoteki.

 

4. Wycena nieruchomości 300-500 EUR (tylko w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt).

 

5. Opłata za tłumaczenie przysięgłe dokumentów do kredytu hipotecznego: ok. 50 PLN/strona tłumaczeniowa + VAT.

 

6. Prawnik weryfikujący proces transakcyjny (z reguły przy transakcjach zawieranych przez firmę lub osobę prawną) 1-1,5% od wartości nieruchomość lub wynegocjowana stawka godzinowa (do ceny należy doliczyć podatek VAT).

 

ŁĄCZNIE: około 12-13% od wartości transakcji netto

 

nieruchomości w hiszpanii 

 

III. Kredyt

 

Zakup nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego przez obcokrajowców jest w Hiszpanii niezwykle częstą formą przeprowadzania transakcji. Tym samym dla banku obsługa obcokrajowca jest standardową procedurą, na którą banki są przygotowane. Niemniej jednak zawsze przyznanie kredytu hipotecznego obcokrajowcowi wiąże się z dodatkowymi czynnościami, które zarówno bank i kredytobiorca muszą wykonać.

 

Oczywiste jest, że celem kredytobiorcy jest częściowe sfinansowanie przez bank zakupu interesującej go nieruchomości. Kredytodawca (bank) po analizie wniosku może przyznać kredyt w wysokości określonej we wniosku lub zaproponować zmniejszenie swojego zaangażowania w finansowanie zakupu do poziomu uznanego przez bank jako bezpieczny. Oczywiście w przyszłości kupujący nieruchomość jest zobligowany do spłaty wziętego kredytu wraz z odsetkami według określonych w umowie kredytowej zasad i harmonogramu. Zabezpieczeniem spłaty jest hipoteka nabywanej nieruchomości, która zostaje obciążona przez wartość kredytu. W ten sposób kredytodawca posiada pewność, że w przypadku zaprzestania spłaty długu przez kredytobiorcę, jego wierzytelność będzie spłacana w pierwszej kolejności przy następnej sprzedaży nieruchomości. Hipoteka ustanawiana jest przez akt notarialny, określający między innymi tożsamość stron, wysokość kredytu, kalendarz spłat, wartość odsetek, prowizji i opis nieruchomości itp. Hipoteka zostaje wpisana do księgi wieczystej i informacja o niej widnieje w rejestrze nieruchomości.

 

Finansując zakup kredytem hipotecznym trzeba mieć świadomość dodatkowych wydatków związanych z powyższymi czynnościami prawnymi tj. podatek skarbowy od czynności prawnych za ustanowienie hipoteki, opłata za wpis do rejestru, koszt wyceny nieruchomości, koszty tłumaczeń przysięgłych dokumentów finansowych wymaganych przez bank czy koszt dodatkowego ubezpieczenia spłaty kredytu. Szacuje się, że dodatkowe koszty (poza kosztem pieniądza, czyli odsetkami od kredytu) mogą powiększyć cenę nabycia nieruchomości nawet o 3% w zależności od wartości transakcji.

 

mieszkania w hiszpanii


Ubiegając się o przyznanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii obywatel Polski, nie będący rezydentem musi przedstawić następujące dokumenty:

 

  • dokumenty potwierdzające tożsamość np. paszport lub dowód osobisty
  • numer NIE (numer identyfikacji obcokrajowców)
  • umowę przedwstępną kupna nieruchomości
  • potwierdzenie wkładu własnego
  • wycenę nabywanej nieruchomości
  • dokumenty finansowe określające zdolność kredytową takie jak: PIT 37 (dla zatrudnionych na umowę o pracę), zaświadczenie o zarobkach za ostatnie 3 miesiące, wyciąg z rachunku osobistego za ostatnie 6 miesięcy itp.
  • informacja o kredytobiorcy z BIK (Biuro Informacji Kredytowej)

 

W przypadku prowadzenia własnej działalności gospodarczej kredytobiorca będzie musiał dodatkowo przedstawić:

 

  • wyciąg z KRS lub wpis do ewidencji działalności gospodarczej
  • PIT-36 albo PIT 36L
  • zaświadczenie z Urzędu Skarbowego i ZUS-u o niezaleganiu z płatnościami
  • roczne podsumowanie wydatków i dochodów (rachunek zysków i strat lub bilans)

 

W przypadku zakupu nieruchomości na osobę prawną wymagane są dodatkowe dokumenty. Ich ostateczny kształt jest uzależniony od formy i skali, w jakiej prowadzona jest działalność gospodarcza przez kupującego. Wykaz wszelkich niezbędnych dokumentów przekazujemy klientowi po uzyskaniu niezbędnych szczegółów dotyczących transakcji.


Wszystkie dokumenty muszą być przetłumaczone na język hiszpański przez tłumacza przysięgłego (tłumaczenie uwierzytelnione). W niektórych bankach wymagana jest także tzw. apostille haska – stempel wydawany przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych dla dokumentów przeznaczonych do obrotu prawnego.


Zanim klient przejdzie proces weryfikacji w departamencie ryzyka finansowego powinien zdeponować na koncie kredytodawcy odpowiednią kwotę (ok. kilkaset EUR) niezbędną do ubiegania się o wycenę nieruchomości. W przypadku odmowy kredytowania kwota ta nie podlega zwrotowi. Na podstawie wyceny obliczona jest maksymalna kwota pożyczki. Przed uruchomieniem kredytu kredytobiorca musi zdeponować na koncie kwotę równą różnicy wartości hipoteki i wartości umowy kupna-sprzedaży wraz z dodatkowymi kosztami np. ubezpieczenia kredytu, ubzpieczenia na życie.


Casa en Sol współpracuje z wieloma bankami na terenie całej Hiszpanii. Niektóre z nich mają swoje oddziały również w Polsce, w Warszawie. Istnieje możliwość spotkania z naszym doradcą celem szczegółowego wyjaśnienia zagadnień związanych z finansowaniem transakcji kredytem hipotecznym.

Potrzebujesz więcej informacji na ten temat?
Napisz do nas