Nowy obowiązek dla wynajmujących krótkoterminowo w Hiszpanii: od 1 lipca wymagany jest numer rejestracyjny NRA

Czym jest Numer de Registro Único?

Numer NRA to obowiązkowy kod identyfikacyjny przypisany do każdej nieruchomości oferowanej na wynajem krótkoterminowy. Obowiązek ten został wprowadzony w Hiszpanii na mocy Real Decreto 1312/2024, który zaczął obowiązywać od stycznia 2025 r., a jego pełna egzekucja rozpoczęła się 1 lipca 2025 r. Rejestr ten ma na celu zwiększenie przejrzystości rynku oraz umożliwienie władzom skuteczniejszego nadzoru nad sektorem wynajmu krótkoterminowego.

Dlaczego powstał rejestr dla najmu krótkoterminowego?

Głównym celem utworzenia Rejestru NRA jest uregulowanie i kontrola rynku najmu sezonowego. Rejestr ma zapewnić zgodność z przepisami dotyczącymi bezpieczeństwa, zdrowia publicznego i obowiązków podatkowych, a także chronić prawa najemców i właścicieli. Jest to także realizacja założeń unijnych przepisów, które stawiają na większą transparentność sektora wynajmu krótkoterminowego.

Kto musi się zarejestrować i kiedy jest to wymagane?

Rejestracja wymagana jest dla każdej osoby oferującej nieruchomość lub jej część na wynajem sezonowy – może to być właściciel, najemca z prawem podnajmu, czy też użytkownik z tytułem prawnym do rozporządzania lokalem. Jeśli ta sama nieruchomość jest wykorzystywana zarówno na cele turystyczne, sezonowe, jak i jako pokoje do wynajęcia – konieczne jest uzyskanie osobnego numeru NRA dla każdego rodzaju wynajmu.

Jakie nieruchomości są zwolnione z rejestru NRA?

Z obowiązku rejestracji zwolnione są między innymi nieruchomości drugorzędne, które nie są przedmiotem wynajmu, a także hotele, motele, hostele, domy wiejskie, campingi oraz klasyczne wynajmy długoterminowe (na okres co najmniej roku). Zwolnione są również obiekty promowane wyłącznie offline, np. przez biura nieruchomości lub ogłoszenia drukowane. Obiekty agroturystyczne zarejestrowane w odpowiednich rejestrach regionalnych również nie muszą się ponownie rejestrować na poziomie krajowym.

Jak działa Ventanilla Única Digital i jak uzyskać numer NRA?

Ministerstwo Mieszkalnictwa stworzyło specjalną Ventanilla Única Digital, czyli cyfrową platformę umożliwiającą złożenie wniosku o nadanie numeru NRA. Wniosek składa się online, korzystając z certyfikatu elektronicznego. Wnioskodawca musi podać numer referencyjny katastralny nieruchomości, jej adres, sposób wynajmu (całość czy pokoje), maksymalną liczbę gości oraz spełnić wymogi regionalne właściwe dla lokalizacji mieszkania. Koszt rejestracji wynosi 27 euro, a numer nadawany jest na czas nieokreślony.

Na jakich platformach potrzebny jest numer NRA?

Zgodnie z nowymi przepisami UE, obowiązek posiadania numeru NRA dotyczy ogłoszeń publikowanych na cyfrowych platformach wynajmu krótkoterminowego, gdzie zawierana jest umowa najmu i realizowana płatność (np. Airbnb, Booking). W przypadku portali ogłoszeniowych, które pełnią jedynie funkcję informacyjną (np. Idealista), numer NRA nie jest wymagany. Kluczowe jest to, czy dana platforma umożliwia dokonanie rezerwacji i płatności online.

Jak często aktualizowane są dane w rejestrze?

Po uzyskaniu numeru NRA (początkowo w formie tymczasowej, a następnie w wersji ostatecznej), właściciel ma obowiązek aktualizacji danych co 12 miesięcy. Ministerstwo opracowuje wzór informacyjny, który umożliwi potwierdzenie dalszego prowadzenia działalności najmu sezonowego. Rejestrator ma prawo sprawdzić, czy dana nieruchomość faktycznie jest wynajmowana zgodnie z przeznaczeniem i przepisami – chodzi m.in. o unikanie fikcyjnych najemców lub ukrywania wynajmu długoterminowego pod pozorem wynajmu krótkoterminowego.

Co jeśli numer NRA zostanie odrzucony?

W przypadku odmowy nadania numeru rejestracyjnego, nieruchomość nie może być wynajmowana legalnie. Decyzja rejestratora może być zaskarżona – najpierw administracyjnie w terminie 1 miesiąca, a następnie sądownie (w postępowaniu cywilnym) w terminie 2 miesięcy, zgodnie z ustawą hipoteczną. Warto dodać, że rejestratorzy często sprawdzają również statut wspólnoty mieszkaniowej – jeśli działalność turystyczna jest tam zakazana, rejestracja może zostać automatycznie odrzucona.

Czy grożą kary za brak rejestracji?

Choć ustawa przewiduje utworzenie osobnego reżimu sankcyjnego, to obecnie brakuje jednolitego systemu kar. W praktyce kary za brak rejestracji mogą być nakładane przez władze regionalne i różnią się one w zależności od wspólnoty autonomicznej. Należy więc nie tylko przestrzegać przepisów ogólnokrajowych, ale także lokalnych regulacji.