Dlaczego Hiszpania? Historia Marcina Borskiego i sukces CASA EN SOL

Sport nauczył go dyscypliny, podejmowania trudnych decyzji oraz dużej odporności na stres. Te umiejętności okazały się bezcenne, gdy Marcin Borski zdecydował się na radykalną zmianę w swoim życiu zawodowym. Obecnie zarządza dwoma markami aktywnie działającymi na hiszpańskim rynku nieruchomości CASA EN SOL i La Única. Poniżej prezentujemy bardzo ciekawą rozmowę o karierze zawodowej założyciela CASA EN SOL, ale też o kulturze Hiszpanii oraz polskich inwestycjach na tamtejszym rynku nieruchomości, przeprowadzoną przez red. Dariusza Dobka dla Onetu i Przeglądu Sportowego.

Skąd ten boom wśród Polaków na zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Marcin Borski (były sędzia piłkarski, szef agencji nieruchomości Casa En Sol): Przyczyn jest kilka. Taką fundamentalną jest to, że w ostatnich 15-20 latach polskie społeczeństwo znacznie się wzbogaciło. Europejska gospodarka generalnie jest w stanie stagnacji, a w niektórych krajach nawet w recesji. A w Polsce ten przyrost PKB jest imponujący. Na tle świata staliśmy się społeczeństwem dość bogatym. Kluczowym czynnikiem jest też pogoda, klimat. U nas przez pół roku jest chłodno i ponuro, więc było kwestią czasu, że Polacy zaczną kupować swoje drugie domy na południu Europy. Tak jak wcześniej Niemcy czy Skandynawowie. Ten boom przybrał na sile od wybuchu pandemii i zjawisk inflacyjnych, które później miały miejsce. Inwestorzy szukali dobrego miejsca do ulokowania nadwyżek finansowych, żeby ich pieniądze nie traciły na wartości.

Liczba polskich inwestycji w hiszpańskie nieruchomości zwiększyła się też po wybuchu wojny?

Tak. Wiemy, jaki los spotkał rodziny ukraińskie. Do Polski przyjechały głównie kobiety z dziećmi, które często musiały mieszkać kątem u ludzi dobrej woli. A nikt oczywiście nie chce mieszkać nie u siebie. Stąd pojawiła się u Polaków wzmożona chęć posiadania drugiego domu w innym zakątku Europy. Mamy też klientów, którzy posiadają już bardzo dużo nieruchomości w Polsce i chcą po prostu zdywersyfikować swój portfel inwestycyjny. Szukają dobrego miejsca w Europie i Hiszpania takim na pewno jest.

Dlaczego?

Hiszpania tak naprawdę jest tania w porównaniu do Francji czy Włoch, jeśli mówimy o nieruchomościach na wybrzeżu. Francuzi kupują zresztą często w tego powodu domy wakacyjne właśnie u swojego południowego sąsiada. Myślę, że Hiszpanię można cenowo porównać mniej więcej z Grecją, choć wydaje mi się, że prezentuje jednak wyższy poziom rozwoju. Ma do zaoferowania też większe ułatwienia dla obcokrajowców, którzy się tam osiedlają. Łatwiej jest tam po prostu funkcjonować niż w Grecji. Co prawda w Grecji byłem tylko kilka razy, więc nie chciałbym wydawać kategorycznych sądów, ale z rozmów z klientami wynika, że w Hiszpanii czują się po prostu lepiej i bezpieczniej.

Polacy kupują nieruchomości w Hiszpanii głównie z myślą o przeprowadzce czy także z myślą o wynajmie krótko- bądź długoterminowym?

Na ogół są to dla nich drugie domy. Mniejsza część klientów kupuje nieruchomości typowo pod wynajem krótkoterminowy. W Hiszpanii raczej nie warto wynajmować na długi termin, bo to nie jest konkurencyjne i też nie do końca bezpieczne. Przy wynajmie długoterminowym pojawia się ryzyko dzikich lokatorów, tzw. okupas, choć w mojej opinii jest to w Polsce trochę demonizowane.

Z kolei przy wynajmie krótkoterminowym, tzn. wakacyjnym, trzeba pamiętać, że trzeba wyrobić licencję turystyczną. Nieruchomość musi spełniać odpowiednie wymogi do takiego wynajmu. Niemniej jednak w przeciwieństwie do wynajmu długoterminowego obowiązuje tu zasada doby hotelowej, w związku z czym stawki są oczywiście dużo wyższe. Jeżeli ktoś nie reguluje rachunku, to po prostu jego walizki są wystawiane na zewnątrz i nie przysługuje żadna ochrona lokatorska.

Wynajem krótkoterminowy w pewnych okresach, np. latem, przynosi bardzo wysoki dochód, a w innych — w ogóle może nie występować. Są oczywiście miejsca w Hiszpanii, które w kontekście wynajmu żyją przez cały rok. Zwłaszcza w pobliżu pól golfowych na Costa del Sol. Stawki za wynajem latem będą dużo wyższe niż poza tym sezonem, ale jednak jest tam ciągłe obłożenie. Są też miejsca, które w połowie października po prostu zamierają i budzą się do życia w maju, ewentualnie na Wielkanoc.

Na jaką stopę zwrotu można liczyć z wynajmu krótkoterminowego w Hiszpanii?

Trudno to tak do końca ustalić, bo nasi klienci po zakupie już się tym nie chwalą. Robimy jednak pewne estymacje. W miejscach mniej atrakcyjnych, gdzie sezon jest krótki, są to nieduże zwroty, tak naprawdę 2-3 proc. rocznie, po opodatkowaniu podatkiem od zysku w wysokości 19 proc. Pamiętajmy też, że z takiej nieruchomości możemy dodatkowo korzystać na własny użytek: na potrzeby swoje, rodziny czy znajomych.

Natomiast w lokalizacjach chętniej uczęszczanych, prestiżowych, są bardziej satysfakcjonujące stopy zwrotu. Na poziomie 5-8 proc. Tyle że i finansowa bariera wejścia jest wyższa, bo nieruchomości są droższe. To są bardziej moje szacunki niż dane rzeczywiste, bo jako firma nie zajmujemy się stricte obsługą wynajmu. Mamy natomiast firmę partnerską, która oferuje takie usługi naszym klientom.

Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii także z myślą o flipach (zakup nieruchomości z myślą o jej wyremontowaniu, a następnie sprzedaży po wyższej cenie — red.)?

Tak, natomiast według mojego rozeznania nie jest to najlepszy pomysł. Po pierwsze nieruchomości w Hiszpanii przez długie lata nie były budowane solidnie. Zwłaszcza te sprzed 2010 r., kiedy weszły w życie normy unijne w kwestii energooszczędności, a co za tym idzie izolacji, okien i sposobu budowy.

W związku z tym remont starych nieruchomości jest bardzo trudny. Bo jak zacznie się je przerabiać, to okazuje się, że trzeba sięgnąć aż do fundamentów. W związku z tym te remonty to jest w zasadzie budowa od początku. Ponadto te stare domy czy mieszkania bardzo często szybko wyziębiają się zimą, a nagrzewają latem, co ma przełożenie na koszty eksploatacji i brak komfortu termicznego, do jakiego jesteśmy przyzwyczajeni w polskim budownictwie.

Poza tym remont czy budowa domu w Hiszpanii, gdzie jest inna kultura pracy, życia, prowadzenia biznesu czy poczucia obowiązku, bywają karkołomne. Jest to kraj raczej do wypoczynku, relaksu i czerpania przyjemności z życia, niż do prowadzenia trudnego biznesu, jakim jest kompleksowy remont czy deweloperka.

A sprowadzanie polskich czy ukraińskich budowlańców do Hiszpanii z myślą o zatrudnieniu ich "na czarno" jest ryzykowne. To kraj zbiurokratyzowany — potrzeba wielu zgód, żeby prowadzić remonty. Często pojawiają się kontrole, a w ich następstwie kary czy różne utrudnienia administracyjne. Tak że nie jest to takie proste, jak by się wydawało.

Na jakie inne przeszkody trzeba uważać przy inwestycji w Hiszpanii?

Tak naprawdę ten rynek jest dość bezpieczny. Bierze się to stąd, że w 2010 r. zbankrutowało wielu deweloperów, a w następstwie tego wielu ludzi potraciło swoje pieniądze, które inwestowali w przedsięwzięcia związane z nieruchomościami. Hiszpania wprowadziła więc wiele regulacji, żeby znów do tego nie doszło.

Teraz każdy deweloper, aby wziąć jakiekolwiek przedpłaty od klientów, musi mieć gwarancję bankową na budowę. Bank najpierw ocenia sens ekonomiczny budowy i przyznaje gwarancje na wpłaty klientów, które mogą wynieść maksymalnie 40 proc. wartości inwestycji. Resztę nabywca płaci dopiero w momencie obejmowania nieruchomości we władanie. Wtedy też bank zwalnia zagwarantowane wcześniej wpłaty, przekazując je deweloperowi. Jest to dużo bezpieczniejsze niż w Polsce. W razie niepowodzenia przedsięwzięcia to bank wypłaca środki, a nie syndyk masy upadłościowej.

Są też inne różnice, na które trzeba zwracać uwagę. W odróżnieniu od Polski zawarcie umowy deweloperskiej czy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie jest wymagane w formie notarialnej. Z kolei przyznanie kredytu hipotecznego nie może się odbyć w trakcie budowy, tylko po jej zakończeniu, gdy budynek już stoi i rzeczoznawca może ocenić jego rzeczywistą wartość.

Czyli jeśli inwestować w nieruchomości, to w Hiszpanii, a nie w Polsce?

Tak, bo inwestycje w tamtejsze nieruchomości są bezpieczniejsze. Jedynie na rynku wtórnym istnieje trochę ryzyk związanych głównie z funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej. Hiszpanie rzadko zbierają fundusz remontowy i te stare nieruchomości są często zaniedbane. Wymagają dużej liczby remontów, a nie wszystkich na nie stać.

Ponadto nie do końca znamy sąsiedztwo w takich nieruchomościach z rynku wtórnego. Na rynku pierwotnym zakładamy, że wszyscy nowi inwestorzy, których stać na taką nieruchomość, pewien status majątkowy już posiadają.

Wspomniał pan, że problem "okupas" jest demonizowany. Proszę rozwinąć.

Prowadzimy działalność kilkanaście lat i te problemy nie dotknęły żadnego naszego klienta. Na osiedlach strzeżonych, na południu Hiszpanii, nad morzem to zjawisko praktycznie nie występuje.

Ale nie da się ukryć, że w Hiszpanii jest niestety duże przyzwolenie społeczne na zajmowanie nieruchomości przez dzikich lokatorów. Wiąże się to ze wspomnianym kryzysem. Wielu nie było w stanie spłacać hipotek i zaczęli okupować te nieruchomości, czyli po prostu mieszkać w nich mimo nakazu eksmisji. Stąd ten termin "okupas".

Tego typu sytuacje dotyczą raczej nieruchomości niezamieszkałych, opuszczonych, przejętych przez banki, zazwyczaj w dużych miastach i w podejrzanych dzielnicach, gdzie mieszkają ludzie, którzy się parają jakąś drobną przestępczością, żebraniem, a czasem nawet jakimś pokątnym handlem narkotykami.

Może się też tak zdarzyć, że ktoś nieformalnie wynajmie komuś nieruchomość na dłuższy okres i po jakimś czasie najemca przestanie płacić rachunki. Trudno jest się pozbyć takiej osoby zgodnie z prawem, bo trzeba jej wytoczyć kosztowny proces cywilny. To wszystko trwa. Natomiast jeżeli zachowujemy ostrożność, mamy monitoring, a nieruchomość jest na ogrodzonym osiedlu, to nic złego nie powinno się wydarzyć.

To przyzwolenie społeczne wiąże się tylko ze skutkami wspomnianego kryzysu finansowego?

Hiszpanie są innymi ludźmi niż Polacy. Oni bardzo zwracają uwagę na relacje międzyludzkie, uczucia i na poczucie sprawiedliwości społecznej. Są bardziej wyrozumiali, że komuś może coś w życiu nie wyjść.

Ma to też odzwierciedlenie w sposobie prowadzenia biznesu. Hiszpanie nie widzą większego problemu, jeśli nie dochowają terminu. Wychodzą z założenia, że jeśli po prostu coś im wypadło, to kontrahent powinien to zrozumieć. Mówią wtedy, że bardzo im przykro, i to według nich zamyka dyskusję.

W relacjach biznesowych bardzo często powołują się też na siłę wyższą. W naszym mniemaniu to jest naprawdę jakiś kataklizm, a u nich właściwie wszystko. Każda nieudolność czy jakieś niedochowanie należytej staranności jest traktowane jako siła wyższa. W związku z tym oczekują np. umorzenia im kar umownych. A najlepiej, żeby w ogóle nie wspominać im o tych karach i nie wytykać im błędów.

Natomiast u nas pojęcie własności prywatnej jest dosyć ważną sprawą. Polacy bardzo szanują cudzą własność, a swoją uważają wręcz za świętość, za coś nienaruszalnego. Natomiast w Hiszpanii jest to trochę bardziej względne.

U nich prawo do mieszkania, prawo do schronienia dla rodziny, do szczęśliwego życia jest nieco ważniejsze niż prawo innej osoby czy instytucji do kolejnej nieruchomości. Tak do tego podchodzą też organy państwa typu policja, prokuratura czy sądy, przez co postępowanie prawne jest często bardzo skomplikowane.

Zwiększony popyt wśród Polaków na nieruchomości w Hiszpanii ma wpływ na wzrost cen czy nie ma aż takiego przełożenia?

Nie ma. Polacy nabywają ciągle dość mały procent nieruchomości, które trafiają na hiszpański rynek. Przesuwamy się w tej klasyfikacji w górę, mijamy kolejne narody, ale do Brytyjczyków, Niemców, Skandynawów, Belgów czy Holendrów ciągle jest nam jeszcze bardzo daleko.

Od wspomnianego kryzysu ceny nieruchomości rosną, ale racjonalnie, czyli kilka procent rocznie. To nie są takie wzrosty jak w Polsce, które czasami wydają się oderwane od realiów ekonomicznych. W Polsce jest po prostu za mała podaż nieruchomości, a w Hiszpanii nie.

Spotkałem się z opinią, że Costa Blanca jest już pomału opanowywana przez Polaków. W takiej miejscowości jak Torrevieja powstają wręcz polskie osiedla, a nasz język jest tam drugi po hiszpańskim.

Coś w tym jest. Kilkanaście lat temu bardzo rzadko spotykało się rodaka w Hiszpanii, bo Polacy wyjeżdżali wtedy głównie do Egiptu i do Turcji. Natomiast w tej chwili język polski jest bardzo często słyszany. Proszę mi jednak wierzyć, że daleko nam do pozycji Niemców na Majorce czy Brytyjczyków na Costa del Sol.

Polscy klienci często zastrzegają, że nie chcą nieruchomości w sąsiedztwie swoich rodaków?

Zdarzają się takie sytuacje, że klienci są zmęczeni polskim stylem bycia i pytają o miejsca, gdzie nie ma Polaków. Natomiast często kończy się tak, że Polacy mieszkają koło siebie. Decydują nasze narodowe gusta. Lubimy być blisko plaży, w odróżnieniu od Skandynawów, którzy preferują duże działki oddalone od wszystkich. Mogą być nawet położone daleko od lotniska, byleby jak najdalej od innych ludzi.

Duże znaczenie ma też oczywiście czynnik finansowy. Wspomniał pan o miejscowości Torrevieja, która jest położona w południowej części Costa Blanca. Tam jest bardzo korzystny klimat, natomiast sama miejscowość słynie z tego, że ma bardzo niskie ceny nieruchomości, w związku z czym stać na nie nawet tych Polaków, którzy nie zarabiają jakoś ponadprzeciętnie.

Jakie są te bardzo niskie ceny nieruchomości w Hiszpanii?

Zacznijmy od tego, że nie mówimy oczywiście o nieruchomościach, które są w bardzo złej kondycji albo w podejrzanej okolicy. Zawsze szukamy takich, z których nasi klienci będą zadowoleni i które będą im służyć przez kilkanaście lat.

Wszystko zależy też od tego, czego poszukujemy i w jakiej części Hiszpanii. Jeśli chcemy nabyć domek letniskowy z działeczką nad rzeką Ebro, żeby móc tam sobie przyjechać i łowić ryby, będzie to wydatek ok. 50 tys. euro.

Natomiast jeśli chcemy nabyć nieruchomość, w której będziemy się komfortowo czuli, w której latem klimatyzacja będzie działała efektywnie, żebyśmy mogli spokojnie zasnąć, a zimą nie będziemy musieli wkładać swetra, żeby normalnie funkcjonować, to wtedy zaczynamy poruszać się w kwotach znacznie przekraczających 100 tys. euro.

Obecnie najtańsze nieruchomości na ciepłym południu Hiszpanii są na Costa Almeria. Za nowe mieszkanie z jedną sypialnią trzeba zapłacić ok. 130 tys. euro. To jest dobrej jakości produkt, tylko że dosyć daleko od lotnisk i od porządnej infrastruktury. Natomiast taką naturalną barierą wejścia na Costa Blanca, czyli w okolicach Alicante, to będzie już ok. 200 tys. euro. A na Costa del Sol 250-300 tys. euro.

A ile Polacy średnio wydają na mieszkania w Hiszpanii?

Gdy zaczynaliśmy działalność w 2008 r., taką sumą graniczną było 100 tys. euro. Klienci wychodzili z założenia, że za 98 tys. euro jeszcze kupią, ale za 103 już nie. Natomiast w tej chwili zakupy za 300, 400 czy 500 tys. euro są na porządku dziennym. Nie jest to nic nadzwyczajnego.

Zdarzają się panu też siedmiocyfrowe transakcje?

Oczywiście. Nie mogę oczywiście ujawniać danych klientów, ale zdarza się, że osoby z pierwszych stron gazet, korzystając z naszego wsparcia, nabywają nieruchomości za kilka mln euro. Wiem też o innych transakcjach Polaków w Hiszpanii sięgających kilkunastu czy kilkudziesięciu mln euro.

Polacy są wymagającymi klientami?

Nawet bardzo wymagającymi. Hiszpanie nie mogą tego zrozumieć, że Polacy są z natury nieufni. To oczywiście wynika z naszej historii: przez lata nie można było mieć zaufania do regulacji prawnych, ogólnie do władzy. Tak było i podczas zaborów, i w trakcie okupacji, i w PRL-u.

W związku z tym Polacy wszystko sprawdzają. Nie ufają na słowo, co jest dla Hiszpanów trudne do zrozumienia. Hiszpanie są bardzo emocjonalni, honorowi i czuli na relacje międzyludzkie. Jeśli ktoś jest podejrzliwy, Hiszpanie biorą to bardzo osobiście.

Na przykład?

Przez kilkanaście lat pracy w Hiszpanii nikt mnie nigdy nie oszukał na pieniądze. Są oczywiście problemy z terminami i z zapewnieniem odpowiedniej jakości. Natomiast sugestia, że ktoś chce kogoś oszukać na pieniądze, jest w Hiszpanii w zasadzie nie do przyjęcia.

Gdy Polacy zbyt ostro negocjują, używając argumentów trochę poniżej pasa, uderzających w godność potencjalnego kontrahenta, negocjacje często się zamykają. Nie ma wtedy mowy o ich kontynuacji, bo Hiszpanie szybko unoszą się dumą.

Wszyscy podkreślają, że Polacy są trudnymi klientami, ale są też klientami racjonalnymi. Porównują ceny, dokładnie sprawdzają nieruchomość. Nie kupują kota w worku.

Skąd właściwie wzięło się u pana zamiłowanie do Hiszpanii?

Od zawsze bardzo lubię ten kraj i tamtejszą kulturę. Wyjeżdżałem tam wielokrotnie na wakacje. Z czasem, widząc, jak funkcjonują tu obcokrajowcy, pojawiły się marzenia o nieruchomości w Hiszpanii. Udało mi się to marzenie zrealizować, a nawet otworzyć firmę, która ułatwia innym nabywanie takich nieruchomości w Hiszpanii.

Klientów pewnie państwu nie brakuje.

Były bardzo trudne momenty, głównie w 2013 i 2014 r., gdy kryzys mocno odciskał swoje piętno na Hiszpanii, w związku z czym ten kraj miał złą prasę w Polsce. Wszyscy oczekiwali, że nieruchomości będzie można kupić za bezcen. A tak nie było, bo te dobre utrzymały swoją wartość, a przeceniały się te w gorszych lokalizacjach i budowane byle jak. Z tego względu wiele wyjazdów naszych klientów do Hiszpanii kończyło się brakiem sprzedaży. Oczekiwania rozmijały się z rzeczywistością. Jak się teraz okazuje ci, co kupili wtedy, podjęli najlepsze decyzje i są mocno do przodu.

Niemniej jednak transakcji było mało i pojawiały się kryzysowe momenty w prowadzeniu naszej firmy. Zastanawialiśmy się wtedy nad tym, czy może to nie jest czasem już moment, aby ten biznes powoli zamykać, bo nie wychodziliśmy na swoje. Na szczęście przetrwaliśmy ten okres i ok. 2020 r. zaczęły się już poważne wzrosty, które obserwujemy do dzisiaj.

Źródło: Przegląd Sportowy Onet
Tytuł: Rzucił pracę w Polsce. Spełnia marzenia i zarabia fortunę w Hiszpanii
Autor: Dariusz Dobek
Data publikacji: 27 września 2024 r.
Link do artykułu: https://przegladsportowy.onet.pl/pilka-nozna/polak-znalazl-prawdziwa-zyle-zlote-zarabia-fortune-w-hiszpanii/9d2qthb