Facebook logo

2016-01-21 Nieruchomości w Hiszpanii w trakcie budowy

Zdjecie glówne

Zamierzasz kupić nieruchomość w trakcie budowy? Casa en Sol radzi jak zminimalizować ryzyko zakupu.


Po pierwsze: nazwa. Po hiszpańsku nieruchomość niewybudowana tłumaczy się jako „vivienda sobre plano”. Zawsze, gdy nasi klienci są zainteresowani konkretną nieruchomością radzimy spojrzeć na znacznik: „sobre plano” czyli w trakcie budowy lub „llave en mano”, czyli dosłownie klucz do ręki, co oznacza, że nieruchomość jest wybudowana, uzyskała pozwolenie na użytkowanie i można w niej zamieszkać od zaraz.


Niewątpliwie jedną z najczęstszych form zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest zakup nieruchomości niewybudowanej. Warto do takiego zakupu dobrze się przygotować, gdyż najczęściej znaczną część kwoty za mieszkanie wpłaca się na wstępie, czyli przy podpisaniu pierwszej umowy (umowa prywatna kupna sprzedaży). Co zrobić, aby uniknąć późniejszych komplikacji związanych z nieruchomością, dokonanymi płatnościami, terminami, do których zobowiązał się deweloper? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziecie w naszym artykule miesiąca.


Poniżej prezentujemy dla naszych przyszłych oraz obecnych klientów kilka bardzo prostych rad jak sprawdzić dewelopera oraz nieruchomość, którą zamierzamy kupić, a którą widzimy jak na razie tylko na projekcie.

 
1.    Poznać dewelopera oraz jego doświadczenie na rynku. Jedną z podstawowych czynności, którą należy wykonać przed podpisaniem umowy jest sprawdzenie podmiotu, od którego nieruchomość będzie nabywana. Należy zadać sobie pytanie: kto sprzedaje tę nieruchomość? Czy deweloper jest na rynku znany i ceniony? Jakie ma doświadczenie? Co już wybudował? Czy ma doświadczenie w budownictwie mieszkaniowym czy np. tylko w budownictwie przemysłowym? Trzeba upewnić się, że deweloper jest wypłacalny, czy nie został postawiony w stan likwidacji, nie została ogłoszona jego upadłość, lub nie został złożony wniosek o ogłoszenie upadłości. Niezbędne jest upewnić się, że deweloper jest właścicielem działki, na której wznoszony jest budynek.


2.    Przeczytać ze zrozumieniem i zaopiniować umowę przedwstępną. Jakkolwiek wydaje się to oczywiste, bardzo ważną rzeczą przy nabywaniu nieruchomości jest zapoznanie się w sposób rzetelny z umową przedwstępną kupna sprzedaży (contrato privado de compraventa). W umie przedwstępnej z pewnością pojawią się zapisy o przewidywanych terminach podpisania umowy notarialnej przeniesienia własności (contrato publico de compra venta) jak również terminy przekazania kluczy nabywcom poszczególnych lokali. Zapoznać się dokładnie ze wszystkimi zapisami umowy, wyjaśnić powstałe wątpliwości oraz upewnić się co do ich skuteczności prawnej jest zadaniem niezwykle istotnym.


3.    Projekt architektoniczny i plan (rzut) nieruchomości. Jedną z ważnych czynności jest zapoznanie się nie tylko z rzutem własnej nieruchomości, ale także z projektem architektonicznym całego osiedla czy kompleksu. Warto spojrzeć na nieruchomość, którą zamierzamy nabyć krytycznym okiem i ocenić: czy nie znajduje się w niewielkiej odległość od np. wjazdu do garażu, komory śmietnikowej itd., czy okna wychodzą na preferowaną przez nas stronę świata, czy okna wychodzą na ruchliwą i głośną ulicę itd. Analiza projektu zagospodarowania przestrzennego powinna być jedną z pierwszych czynności, które podejmujemy przed decyzją o zakupie w konkretnej lokalizacji w Hiszpanii. Dodatkowo analiza planów apartamentu czy domu w trakcie budowy umożliwia nabywcom przeprowadzenie tzw. zmian lokatorskich. Jest to szczególnie ważne dlatego, że przy wprowadzaniu zmian lokatorskich przez dewelopera, np. w instalacji, nabywca nie traci gwarancji udzielonej na lokal.


4.    Cena, data przekazania oraz sposób płatności ściśle określone. Ważne jest, aby umowa przedwstępna zawierała wszystkie najważniejsze z punktu widzenia nabywcy zapisy, takie jak: cena, data zakończenia inwestycji oraz sposób płatności za nieruchomość. Warto pamiętać o tym, aby cena podana w umowie uwzględniała podatek VAT, inne podatki oraz opłaty (jeśli dotyczy). Nie zalecamy podpisywać jakichkolwiek dokumentów, które orientacyjnie określają cenę (np. tylko cenę za m2 nieruchomości) lub orientacyjny harmonogram płatności. Jest to bowiem pole do nadużyć ze strony dewelopera, co dla klienta oznacza szereg kłopotów oraz trudności.


5.    Dokonywanie płatności za pośrednictwem banku. Płatności, które dokonuje nabywca na rzecz dewelopera powinny być przelewane na konto bankowe dewelopera. Zaś numer konta, na które nabywca wpłaca powinien być ściśle określony na etapie umowy przedwstępnej oraz być dedykowany tylko jednej inwestycji. Przelew na konto bankowe dewelopera jest najbezpieczniejszą formą płatności za nieruchomość (za poszczególne wybudowane etapy). Nie zalecamy rozliczeń gotówkowych, ani wszelkich innych, gdyż nie pozostawiają one śladu w dokumentacji finansowej, która są podstawą do finalnego rozliczenia transakcji. Wskazane na samym początku konto bankowe jest gwarancją, że pieniądze od nabywców mogą być wykorzystane tylko do budowy konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego.


6.    Wystawienie przez dewelopera poręczenia bankowego. Ostatnią, być może najważniejszą radą w naszym zestawieniu jest wymagalność od dewelopera poręczenia bankowego na inwestycję, jak również na nabywany apartament. Poręczenie generalne (aval general) jest ustanowione dla całej inwestycji. Ponadto można wymagać od dewelopera wystawienia poręczenia indywidualnego, którego stroną jest bank lub ubezpieczyciel. Gwarantuje on, w razie problemów z budową, pełną wypłacalność środków wpłaconych przez nabywców.  


Choć zakup nieruchomości w trakcie budowy (sobre plano) generuje pewne określone ryzyko, zachęcam klientów do kupna tego typu posiadłości ze względu na dużą dostępność lokali, duży wybór nieruchomości. Casa en Sol oferuje swoim klientom usługi doradcze na najwyższym poziomie w ten sposób, że zakup nieruchomości w trakcie budowy staje się bezpieczną i w pełni kontrolowaną inwestycją.
Opracowano na podstawie: www.idealista.com