Hiszpański Sąd Najwyższy anulował powstanie krajowego rejestru nieruchomości na wynajem krótkoterminowy i sezonowy
21 maja 2026 roku hiszpański Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) wydał wyrok, który całkowicie anulował powstanie krajowego, centralnego rejestru nieruchomości na wynajem krótkoterminowy i sezonowy (znanego jako NRUA/NRA), który miał działać za pośrednictwem cyfrowego okienka Ventanilla Única Digital. Wyrok dotyczył przepisów wprowadzonych przez Real Decreto 1312/2024, przewidujących stworzenie jednolitego, ogólnokrajowego systemu rejestracji nieruchomości oferowanych na wynajem krótkoterminowy za pośrednictwem platform internetowych.
21 maja 2026 roku hiszpański Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) wydał wyrok, który całkowicie anulował powstanie krajowego, centralnego rejestru nieruchomości na wynajem krótkoterminowy i sezonowy (znanego jako NRUA/NRA), który miał działać za pośrednictwem cyfrowego okienka Ventanilla Única Digital. Wyrok dotyczył przepisów wprowadzonych przez Real Decreto 1312/2024, przewidujących stworzenie jednolitego, ogólnokrajowego systemu rejestracji nieruchomości oferowanych na wynajem krótkoterminowy za pośrednictwem platform internetowych.
21 maja 2026 roku hiszpański Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) wydał wyrok, który całkowicie anulował powstanie krajowego, centralnego rejestru nieruchomości na wynajem krótkoterminowy i sezonowy (znanego jako NRUA/NRA), który miał działać za pośrednictwem cyfrowego okienka Ventanilla Única Digital. Wyrok dotyczył przepisów wprowadzonych przez Real Decreto 1312/2024, przewidujących stworzenie jednolitego, ogólnokrajowego systemu rejestracji nieruchomości oferowanych na wynajem krótkoterminowy za pośrednictwem platform internetowych.
Dlaczego centralny rejestr został uchylony?
Sąd Najwyższy rozpatrzył skargi wniesione przez niektóre rządy regionalne, w tym m.in. Wspólnotę Walencką (Generalitat Valenciana), i przyznał im rację.
W ocenie sądu państwo nie posiadało wystarczającej podstawy konstytucyjnej do stworzenia centralnego, krajowego rejestru nieruchomości przeznaczonych pod najem krótkoterminowy.
Tribunal Supremo podkreślił, że zgodnie z hiszpańską konstytucją kwestie związane z turystyką oraz znaczną częścią regulacji rynku mieszkaniowego należą do kompetencji Wspólnot Autonomicznych. Zdaniem sądu rząd centralny bezprawnie wkroczył w kompetencje regionów i stworzył system, który w praktyce dublował już istniejące rozwiązania regionalne.
Sąd wskazał również, że regulacja nie dotyczyła samej treści umów najmu ani praw rzeczowych związanych z nieruchomościami, lecz obowiązku uzyskania numeru rejestracyjnego warunkującego możliwość publikowania ofert najmu na platformach internetowych.
Co oznacza wyrok dla właścicieli nieruchomości?
Koniec ogólnokrajowego systemu NRUA
Najważniejszą praktyczną konsekwencją wyroku jest całkowite uchylenie obowiązku uzyskiwania centralnego numeru rejestracyjnego NRUA na poziomie państwowym.
Właściciele nieruchomości nie muszą już:
- przechodzić dodatkowej procedury rejestracyjnej,
- uzyskiwać centralnego kodu państwowego,
- ponosić związanych z tym opłat,
- przechodzić weryfikacji prowadzonej przez hiszpańskich Rejestratorów Własności (Registradores de la Propiedad).
Dla wielu właścicieli oznacza to zakończenie dodatkowego, ogólnokrajowego poziomu biurokracji, który miał funkcjonować niezależnie od istniejących już systemów regionalnych.
Powrót do zasad regionalnych
Wyrok przywraca decydującą rolę regionów oraz gmin w zakresie regulacji najmu krótkoterminowego.
W praktyce oznacza to, że:
- licencje turystyczne nadal wydawane są na poziomie regionalnym,
- obowiązują lokalne przepisy i ograniczenia dotyczące wynajmu,
- właściciele nieruchomości muszą stosować się przede wszystkim do regulacji obowiązujących w danej Wspólnocie Autonomicznej i gminie.
Najem krótkoterminowy w Hiszpanii nadal pozostaje regulowany, jednak ciężar kontroli i nadzoru wraca przede wszystkim do władz regionalnych.
Które przepisy nadal obowiązują?
Tribunal Supremo nie uchylił całego systemu przewidzianego w Real Decreto 1312/2024.
W mocy pozostały przepisy dotyczące:
- funkcjonowania cyfrowego punktu kontaktowego Ventanilla Única Digital,
- obowiązków przekazywania danych przez platformy internetowe,
- wymiany danych dla celów statystycznych,
- współpracy administracyjnej pomiędzy organami.
Sąd uznał, że w tym zakresie państwo może działać w oparciu o kompetencje dotyczące koordynacji działalności gospodarczej oraz statystyki publicznej.
Rosnące znaczenie regulacji najmu krótkoterminowego
W uzasadnieniu wyroku Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na rosnące znaczenie najmu krótkoterminowego w Europie oraz związane z nim problemy społeczne i gospodarcze.
Podkreślono, że dynamiczny rozwój platform internetowych wpływa na ograniczenie liczby mieszkań przeznaczonych na najem długoterminowy, wzrost cen nieruchomości i czynszów oraz stopniowe wypieranie mieszkańców z centrów miast i popularnych dzielnic turystycznych.
Jednocześnie sąd zaznaczył, że prawo Unii Europejskiej, w tym rozporządzenie UE 2024/1028 dotyczące wymiany danych o usługach najmu krótkoterminowego nie nakłada na państwa obowiązku tworzenia jednego centralnego rejestru krajowego.
CASA EN SOL monitoruje zmiany regulacyjne w Hiszpanii
Rynek nieruchomości w Hiszpanii pozostaje dynamiczny, a regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego zmieniają się bardzo szybko, zarówno na poziomie krajowym, jak i regionalnym.
W CASA EN SOL na bieżąco analizujemy zmiany prawne i ich praktyczne skutki dla właścicieli nieruchomości, inwestorów oraz osób planujących zakup nieruchomości w Hiszpanii.
Przeczytaj więcej na naszym blogu:
