Nowe przepisy dotyczące wynajmu turystycznego na Wyspach Kanaryjskich
Rynek najmu krótkoterminowego na Wyspach Kanaryjskich od lat rozwija się niezwykle dynamicznie. Apartamenty wakacyjne, czyli tzw. viviendas vacacionales, stały się ważnym elementem lokalnej gospodarki oraz jednym z najpopularniejszych modeli inwestowania w nieruchomości. Rosnąca liczba turystów, wysoka rentowność wynajmu oraz ogromne zainteresowanie zagranicznych inwestorów sprawiły jednak, że władze Wysp Kanaryjskich zdecydowały się wprowadzić nowe regulacje mające uporządkować rynek. 12 listopada parlament Wysp Kanaryjskich zatwierdził nową ustawę – Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, która znacząco zmienia zasady funkcjonowania mieszkań wakacyjnych na archipelagu.
Rynek najmu krótkoterminowego na Wyspach Kanaryjskich od lat rozwija się niezwykle dynamicznie. Apartamenty wakacyjne, czyli tzw. viviendas vacacionales, stały się ważnym elementem lokalnej gospodarki oraz jednym z najpopularniejszych modeli inwestowania w nieruchomości. Rosnąca liczba turystów, wysoka rentowność wynajmu oraz ogromne zainteresowanie zagranicznych inwestorów sprawiły jednak, że władze Wysp Kanaryjskich zdecydowały się wprowadzić nowe regulacje mające uporządkować rynek. 12 listopada parlament Wysp Kanaryjskich zatwierdził nową ustawę – Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, która znacząco zmienia zasady funkcjonowania mieszkań wakacyjnych na archipelagu.
Czym według prawa jest vivienda vacacional?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, vivienda vacacional to nieruchomość umeblowana i wyposażona w sposób umożliwiający natychmiastowe użytkowanie, przeznaczona do tymczasowego wynajmu turystycznego w zamian za wynagrodzenie. Nieruchomość musi być oferowana za pośrednictwem kanałów turystycznych i wynajmowana w całości osobom trzecim na cele wakacyjne. Podstawą funkcjonowania tego typu najmu pozostaje nadal również Decreto 113/2015, regulujący zasady działalności viviendas vacacionales na Wyspach Kanaryjskich.
Istotną zmianą jest jednak to, że nowa ustawa znacznie zaostrza warunki dalszego rozwoju rynku.
Limit 10% – największa rewolucja dla rynku najmu wakacyjnego
Najwięcej emocji budzi nowy limit dotyczący liczby mieszkań wakacyjnych. Ustawa zakłada, że aż 90% nieruchomości w danym obszarze powinno pozostać przeznaczonych na cele mieszkalne, natomiast jedynie 10% będzie mogło funkcjonować jako vivienda vacacional. Wyjątek przewidziano dla tzw. „zielonych wysp” El Hierro, La Gomera i La Palma, gdzie limit może wzrosnąć do 20%, o ile lokalne planowanie urbanistyczne będzie to uzasadniało.
To oznacza, że w wielu lokalizacjach uzyskanie nowej licencji turystycznej może stać się praktycznie niemożliwe, szczególnie w najbardziej popularnych strefach turystycznych.
10 lat od budowy – koniec inwestowania „na szybko” pod Airbnb
Nowa ustawa przewiduje również bardzo istotne ograniczenie dla nowych inwestycji. Zgodnie z przepisami nowo wybudowane nieruchomości nie będą mogły zostać przeznaczone pod wynajem wakacyjny wcześniej niż po upływie 10 lat od zakończenia budowy.
To fundamentalna zmiana dla inwestorów kupujących nowe apartamenty od deweloperów wyłącznie z myślą o wynajmie krótkoterminowym. Dodatkowo ustawa jednoznacznie zakazuje przeznaczania mieszkań VPO, czyli nieruchomości objętych ochroną socjalną, pod działalność turystyczną.
Większa kontrola gmin i lokalnych władz
Jednym z kluczowych elementów nowej ustawy jest decentralizacja decyzji dotyczących viviendas vacacionales. Poszczególne gminy otrzymają prawo do samodzielnego określania:
- które strefy będą mogły przyjmować nowe mieszkania wakacyjne,
- gdzie najem turystyczny zostanie ograniczony,
- jakie warunki urbanistyczne będą obowiązywały.
Równocześnie Cabildos Insulares będą odpowiedzialne za wydawanie zezwoleń i przygotowywanie planów kontroli działalności turystycznej.
W praktyce oznacza to, że każda wyspa, a nawet każda gmina, może zacząć prowadzić zupełnie inną politykę wobec rynku najmu krótkoterminowego.
Nowe wymogi jakości, dostępności i zrównoważonego rozwoju
Nowe apartamenty turystyczne będą musiały spełniać dodatkowe wymogi związane z bezpieczeństwem, jakością oraz zrównoważonym rozwojem. Ustawa przewiduje m.in.:
- minimalną powierzchnię nieruchomości wynoszącą 35 m²,
- obowiązek spełnienia norm sanitarnych i bezpieczeństwa,
- dostosowanie części nieruchomości do osób z ograniczoną mobilnością,
- wymogi związane z efektywnością energetyczną i zrównoważonym użytkowaniem.
Choć szczegółowe wytyczne mają zostać doprecyzowane później, już dziś wiadomo, że wejście na rynek najmu wakacyjnego będzie wymagało znacznie większych nakładów i przygotowania niż dotychczas.
Zakaz wynajmu turystycznego na terenach chronionych
Nowa ustawa przewiduje również całkowity zakaz prowadzenia wynajmu wakacyjnego na terenach objętych ochroną przyrodniczą, krajobrazową lub środowiskową. Dotyczy to m.in. parków naturalnych i rezerwatów.
To szczególnie ważna informacja dla inwestorów zainteresowanych nieruchomościami położonymi w bardziej naturalnych i mniej zurbanizowanych częściach wysp.
Co z obecnymi właścicielami apartamentów turystycznych?
Nowe przepisy różnicują sytuację właścicieli i firm zarządzających najmem. Osoby posiadające już aktywną vivienda vacacional będą mogły kontynuować działalność bezterminowo, pod warunkiem dalszego przestrzegania dotychczasowych przepisów. Problem pojawia się jednak przy sprzedaży nieruchomości, ponieważ licencji nie będzie można automatycznie przenieść na nowego właściciela.
Inaczej wygląda sytuacja gestorów zajmujących się zarządzaniem mieszkaniami należącymi do innych osób. Dla nich przewidziano okres przejściowy wynoszący 5 lat, z możliwością przedłużenia do 10 lat, jeśli nieruchomość zostanie dostosowana do nowych wymogów.
Elektroniczna rejestracja działalności i większa biurokracja
Władze Wysp Kanaryjskich uruchomiły specjalny system elektroniczny umożliwiający zgłaszanie rozpoczęcia działalności wynajmu turystycznego online. Po złożeniu tzw. declaración responsable właściciel otrzymuje potwierdzenie wpisu do Rejestru Turystycznego i może rozpocząć działalność niemal natychmiast. System pozwala również zgłaszać zmiany danych czy zakończenie działalności.
Jednocześnie wielu właścicieli i gestorów obawia się, że nowe przepisy oznaczają znacznie większą biurokrację oraz ryzyko częstych zmian interpretacyjnych.
Branża ostrzega przed niepewnością i spadkiem atrakcyjności inwestycyjnej
Nowa ustawa spotkała się z bardzo mocną krytyką organizacji branżowych, w tym ASCAV. Przedstawiciele sektora zwracają uwagę, że ograniczenie podaży mieszkań wakacyjnych może doprowadzić do wzrostu cen noclegów, spadku konkurencyjności rynku oraz osłabienia lokalnej gospodarki.
Wśród najczęściej powtarzanych obaw pojawiają się:
- niepewność prawna,
- możliwość cofania lub zmiany zezwoleń,
- zwiększona biurokracja,
- ryzyko odstraszenia nowych inwestorów.
Nowa era inwestowania na Wyspach Kanaryjskich
Nowe przepisy pokazują wyraźnie, że inwestowanie w nieruchomości wakacyjne na Wyspach Kanaryjskich staje się znacznie bardziej skomplikowane niż jeszcze kilka lat temu. Dziś sama atrakcyjna lokalizacja czy potencjalna rentowność to zdecydowanie za mało. Coraz większego znaczenia nabiera analiza urbanistyczna, bezpieczeństwo prawne oraz dokładna weryfikacja możliwości uzyskania i utrzymania licencji turystycznej.
Rynek wynajmu turystycznego nadal może być bardzo atrakcyjny inwestycyjnie, ale wymaga już znacznie większej wiedzy, doświadczenia i znajomości lokalnych regulacji niż wcześniej.
Przeczytaj więcej na naszym blogu:
