Wynajem nieruchomości turystycznych w Hiszpanii

Wraz ze zwiększonym zainteresowaniem inwestycjami w nieruchomości w Hiszpanii coraz bardziej popularne staje się kupno apartamentów, domów szeregowych, a nawet wolnostojących willi na wynajem, zwłaszcza wynajem krótkoterminowy, turystyczny. Taka forma inwestowania, oprócz lokaty kapitału na atrakcyjnym hiszpańskim rynku, pozwala na zwiększenie zyskowności poprzez kumulowanie renty w postaci czynszu uzyskiwanego od najemców. Wiadomo, że w przeciwieństwie do najmu długoterminowego przychody na rynku wynajmu wakacyjnego są związane z sezonowością, ale ze względu na charakter tego rynku, najczęściej są wyższe w skali całego roku niż przy wynajmie długoterminowym. Niemniej jednak Hiszpania jako kraj , którego gospodarka jest mocno związana z turystyką (kilkanaście % PKB), z założenia chce, aby usługi turystyczne miały odpowiedni standard. Wiąże się z koniecznością przestrzegania przez podmioty na nim działające różnych przepisów w zależności od regionu, w którym znajduje się nieruchomość. Zasady regulujące wynajem apartamentów turystom są ustalane przez poszczególne Wspólnoty Autonomiczne (odpowiadające naszym województwom) oraz lokalne władze, co oznacza, że każdy region ma swoje unikalne wymagania dotyczące licencji, certyfikatów i standardów. Poniżej przedstawiamy najważniejsze informacje na temat przepisów dotyczących wynajmu nieruchomości turystycznych w Hiszpanii. Po pierwsze, należy zaznaczyć, że hiszpańskie prawo wyróżnia dwa główne typy wynajmu turystycznego: 

Viviendas de Uso Turístico (VUT) – to prywatne mieszkania wynajmowane na krótkie okresy, najczęściej za pośrednictwem platform internetowych, takich jak Airbnb. Ten typ wynajmu jest popularny wśród właścicieli, którzy udostępniają swoje mieszkanie tylko sporadycznie i nie traktują tego jako działalności zawodowej.
Apartamentos Turísticos (AT) – są to apartamenty, którymi zarządzają podmioty zajmujące się wynajmem turystycznym. Te nieruchomości muszą spełniać surowsze normy, takie jak klasyfikacja jakościowa (w oparciu o liczbę „kluczy”, podobnie jak gwiazdki w hotelach). Im wyższa liczba „kluczy”, tym wyższy standard oferowanego mieszkania. Klasyfikacja ta zależy od udogodnień, jakości wyposażenia, oferowanych usług oraz komfortu, jakie apartament zapewnia gościom. 

Po drugie, aby legalnie wynajmować apartament turystyczny w Hiszpanii, należy uzyskać dwa podstawowe dokumenty:
Licencia turística (Licencja turystyczna) – Wymagana w każdym regionie, a zasady jej uzyskania różnią się między Wspólnotami Autonomicznymi. Na przykład, w Barcelonie od 2017 r. obowiązuje Plan PEUAT, który kontroluje wydawanie licencji na podstawie liczby mieszkań turystycznych w danej dzielnicy.

Certificado de idoneidad (Certyfikat zgodności) – To dokument wystawiany przez architekta lub inspektora budowlanego, który potwierdza, że nieruchomość spełnia wymagania techniczne niezbędne do jej wynajmu turystycznego.

Po uzyskaniu licencji, nieruchomość musi zostać zarejestrowana w regionalnym rejestrze turystyki (Registro de Turismo). Rejestracja i utrzymanie standardów jakości są konieczne do legalnego prowadzenia działalności. Warto wiedzieć, że każda Wspólnota Autonomiczna w Hiszpanii nakłada na właścicieli nieruchomości turystycznych obowiązek spełnienia minimalnych standardów technicznych, które mają zapewnić komfort gości. Przykładowo, w Madrycie apartamenty turystyczne muszą posiadać salon, kuchnię bądź jadalnię oraz sypialnię i łazienkę. Dodatkowo, powinny być odpowiednio wyposażone – wymagane są podstawowe meble, pościel, ręczniki oraz dostęp do internetu. Całodobowy kontakt z gościem również staje się normą, co pozwala na szybkie rozwiązywanie problemów podczas pobytu. Kolejnym ważnym wymogiem w wielu regionach jest widoczne umieszczenie numeru licencji turystycznej na nieruchomości, czy też w miejscach gdzie publikuje się oferty wynajmu, co potwierdza, że jest on legalny i zgodny z przepisami. Ważnym aspektem najmu turystycznego jest też zarządzanie skargami oraz prowadzenie rejestru gości. Nie jest to tylko wymóg prawny, ale również kluczowy element wpływający na konkurencyjność oferty. Dzięki spełnieniu tych standardów technicznych właściciele mogą nie tylko legalnie wynajmować swoje nieruchomości, ale także zapewnić turystom komfortowy pobyt, co przekłada się na lepsze oceny i wyższy popyt na wynajem. Co więcej, w przypadku, gdy nieruchomość znajduje się w budynku wielorodzinnym lub innym obiekcie o wspólnym zarządzaniu, konieczne jest przestrzeganie zasad określonych przez wspólnotę mieszkaniową. Statuty wspólnot niestety dla inwestorów mogą zawierać ograniczenia dotyczące wynajmu turystycznego, w tym całkowite zakazy tej działalności. A więc, zawczasu warto upewnić się, że wszystkie wymogi wspólnoty będą spełnione, aby uniknąć konfliktów i sankcji. Z kolei w Katalonii wprowadzono niedawno nowe przepisy regulujące wynajem mieszkań turystycznych w 262 gminach. Dotyczy to obszarów, gdzie liczba mieszkań turystycznych przekracza 5 na 100 mieszkańców, lub które zmagają się z problemami mieszkaniowymi. W tych miejscowościach nie będzie można wydawać nowych licencji turystycznych, dopóki plany urbanistyczne nie zostaną dostosowane do nowej ustawy. Głównym celem jest tutaj łagodzenie wpływu masowej turystyki na lokalne społeczności.

Wynajem nieruchomości turystycznych w Hiszpanii jest dochodową formą inwestycji, ale wymaga dokładnego zrozumienia i przestrzegania przepisów. Każda wspólnota autonomiczna ma swoje własne zasady, które regulują uzyskiwanie licencji, certyfikaty techniczne oraz normy jakościowe. Przed rozpoczęciem działalności w wynajmie turystycznym warto dokładnie zapoznać się z przepisami obowiązującymi w danej Wspólnocie Autonomicznej, aby uniknąć problemów prawnych oraz kar finansowych, ponieważ kary mogą sięgać od kilku do nawet kilkuset tysięcy euro w zależności od wagi naruszenia przepisów. Warto też pamiętać o różnicach między prywatnym wynajmem a działalnością profesjonalną, która z zasady ma miejsce przy większej skali inwestycji, co znacząco wpływa na liczbę obowiązków, które trzeba spełnić, a tym samym kosztów które trzeba ponosić, aby działać zgodnie z przepisami.