Podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Zakup nieruchomości w Hiszpanii to niewątpliwie duża zmiana w życiu każdego kupującego. Niesie ona za sobą pozytywy życia w kraju pełnym słońca, pięknych krajobrazów i ciepłego morza. Jednak do przeprowadzania się do innego państwa, czy to czasowo, czy na stałe, trzeba uprzednio dobrze się przygotować.

W przypadku nabywania nieruchomości w Hiszpanii należy najpierw zorientować się jakie wydatki dodatkowe będzie musiał ponieść przyszły właściciel nieruchomości. Mowa tu o głownie o trzech rodzajach kosztów. 

Pierwsze to oczywiście koszty nabycia, w których skład wchodzą podatek VAT po hiszpańsku IVA, jeśli mowa o nieruchomości z rynku pierwotnego lub podatek ITP, w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. Są to również opłaty notarialne i rejestracyjne, w tym podatek od aktów prawnych, AJD. Drugi rodzaj opłat to wszystkie stałe koszty roczne po zakupie nieruchomości, takie jak: podatek od nieruchomości, czy lokalne podatki miejskie, jak np. opłaty za wywóz śmieci. Trzeci rodzaj kosztów pojawia się w momencie, kiedy właściciel zdecyduje się na wynajem swojej nieruchomości. Wtedy zostanie obciążony podatkiem dochodowym od najmu. Dodatkowo, oprócz powyższych kosztów, trzeba będzie doliczyć koszty energii, wody, internetu i, jeśli zakupiona nieruchomość mieści się na tzw. osiedlu, będzie trzeba wziąć pod uwagę opłaty wspólnotowe- czynsz. 

W celu głębszego wyjaśnienia powyższych pojęć nasze wpisy zostaną podzielone na trzy części, każdy odpowiadający powyżej wspomnianym opłatom w zależności od ich charakteru. Jako pierwsze przeanalizujemy koszty towarzyszące transakcji nabycia nieruchomości. 

Jest oczywiste, że nabycie nieruchomości, jak wszędzie na świecie, generuje obowiązek odprowadzenia podatków. Należy o tym pamiętać, żeby uwzględnić je w kwocie, którą planujemy wydać na apartament, czy dom, ponieważ ceny nieruchomości w Hiszpanii podawane są zwyczajowo bez podatku.

Nieruchomość z rynku pierwotnego

W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego, kiedy to kupujący stanie się pierwszym właścicielem, do ceny netto trzeba dodać podatek VAT (hiszp. IVA), który obecnie w Hiszpanii kontynentalnej (na Półwyspie Iberyjskim) wynosi 10%. Łatwo zatem policzyć, że przy nieruchomości za np. 400.000 EUR, doliczając do tego 10% podatku - 40.000 EUR, finalnie otrzymamy do zapłacenia 440.000 EUR. Odpowiednikiem IVA na Wyspach Kanaryjskich jest IGIC, a jego wartość jest nieco niższa - 7%, czyli przy takiej samej cenie bazowej nieruchomości kwota finalna wyniesie 428.000 EUR.

Nieruchomość z rynku wtórnego

Jeśli decyzja o zakupie padnie na nieruchomość z rynku wtórnego, wtedy podatkiem do uiszczenia będzie podatek ITP, czyli podatek od przeniesienia własności. Jego stawka nie jest ujednolicona w całej Hiszpanii, waha się od 6 do 10% w zależności od prowincji. Przykładowo w Alicante wynosi 10%, a w Andaluzji 7%, co oznacza, że za nieruchomość z rynku wtórnego w cenie wyjściowej 250.000 EUR, wraz z podatkiem ITP kupujący zapłaci 275.000 EUR, ale w Andaluzji już 267.500 EUR.

Podatek od aktów prawnych (AJD)

Dodatkowo należy pamiętać o podatku od aktów prawnych, czyli AJD. Jest to opłata, którą należy uiścić, aby dopełnić formalizacji dokumentów w rejestrze. To odpowiednik opłaty skarbowej w Hiszpanii, który waha się od 0,5% do 1,5%, w zależności od konkretnej wspólnoty autonomicznej oraz wartości nieruchomości. Warto podkreślić, że ten podatek dotyczy jedynie nieruchomości nowych, z rynku pierwotnego, a nie wtórnego. Zatem jeśli nieruchomość kupowana w Alicante kosztuje 350.000 EUR (netto), to przy obliczaniu wartości podatku AJD trzeba wziąć pod uwagę jego wysokość w tamtym rejonie oraz pomnożyć kwotę netto przez 1,2% co da 4.200 EUR.

Opłaty notarialne i rejestracyjne

Nie należy zapominać o kosztach notarialnych, których wysokość jest zmienna w zależności, np. od tego, czy nieruchomość będzie obciążona hipoteką. Wtedy wiąże się to z dodatkowym aktem notarialnym i nadprogramowymi kosztami. Następnie, w celu zarejestrowania nieruchomości w oficjalnym rejestrze (Registro de la Propiedad), trzeba też zapłacić opłatę rejestracyjną.

Zaznajomienie się z tymi opłatami jest kluczowe dla każdego, kto jest zainteresowany inwestycją w Hiszpanii, aby mógł prawidłowo zaplanować swoje finanse i stworzyć sobie odpowiednią poduszkę finansową na koszty około transakcyjne.

Przeczytaj więcej na naszym blogu:

·         Ulgi podatkowe na zakup nieruchomości w Hiszpanii

·         Koniec „okupas” w Hiszpanii? – nowa ustawa w walce z nielegalnym zajmowaniem nieruchomości

·         Gdzie najlepiej  kupić nieruchomość w Hiszpanii? TOP 10 lokalizacji